Wspólnota mieszkaniowa stoi przed wieloma wyzwaniami zarządzania wspólnym majątkiem. Tymczasem coraz częściej zdarza się, że właściciele lokali mieszkalnych nie wywiązują się z obowiązku utrzymania lokalu i nieruchomości wspólnej w należytym stanie i nie regulują w terminie należnych wspólnocie mieszkaniowej opłat. Może to wynikać z trudności finansowych, niezrozumienia obowiązków wynikających z przynależności do wspólnoty, a czasem z zaniedbania lub wyrachowanej decyzji o unikaniu płatności. Takie zachowanie może prowadzić do poważnych konsekwencji nie tylko dla danego właściciela, ale także dla całej wspólnoty, ponieważ brak środków finansowych może uniemożliwić realizację niezbędnych prac i utrzymanie nieruchomości w dobrym stanie. Zaległości stają się problemem dla wszystkich członków wspólnoty, którzy finansują koszty generowane przez dłużników.

W celu zminimalizowania ryzyka każda wspólnota powinna uchwalić regulamin windykacji należności albo wprowadzić takie regulacje do regulaminu wspólnoty. Jasne określenie sposobu działania na wypadek zaległości ułatwi pracę zarządowi wspólnoty i przyspieszy proces dochodzenia zapłaty opłat od właściciela lokalu.

Jakie działania może podjąć zarząd wspólnoty?

W pierwszej kolejności, zarząd wspólnoty powinien podjąć próbę polubownego rozwiązania sytuacji. Może to obejmować indywidualne rozmowy z dłużnikiem w celu ustalenia przyczyn zaległości i możliwości ich uregulowania. Często okazuje się, że otwarta komunikacja i próba zrozumienia sytuacji drugiej strony może przynieść pozytywne rezultaty i doprowadzić do wypracowania rozwiązania satysfakcjonującego obie strony. Korzystne dla wspólnoty będzie zawarcie porozumienia z dłużnikiem co do sposobu i terminu spłaty zadłużenia. W wypadku, gdy porozumienie nie doprowadzi do zapłaty należności na rzecz wspólnoty, to zarząd wspólnoty zyskuje dokument, w którym dłużnik uznaje wysokość zadłużenia, co może ułatwić dochodzenie roszczeń w postępowaniu sądowym.  

Jeśli jednak próby polubownego rozwiązania problemu nie przynoszą efektu, wspólnota może przejść do bardziej formalnych działań. Pierwszym krokiem jest wówczas wystosowanie wezwania do zapłaty, które powinno zawierać dokładne informacje o wysokości zaległości, terminie, sposobie w jakim należy je uregulować, sposobie naliczania odsetek, możliwości wpisu dłużnika do Krajowego Rejestru Długów, a także o konsekwencjach niewywiązania się z obowiązku zapłaty. Następną czynnością będzie wysłanie ostatecznego przedsądowego wezwania do zapłaty.

Kolejnym etapem jest skierowanie sprawy do sądu i uzyskanie przez wspólnotę nakazu zapłaty, na podstawie którego komornik przeprowadzi egzekucję z majątku dłużnika (w tym z lokalu mieszkalnego). Postępowanie egzekucyjne jest ostatnią instancją w dochodzeniu należności i może obejmować różne formy, w tym zajęcie wynagrodzenia za pracę, rachunków bankowych, a nawet przeprowadzenie licytacji nieruchomości należącej do dłużnika.

Przymusowa sprzedaż lokalu we wspólnocie mieszkaniowej

Wspólnota mieszkaniowa ma możliwość wystąpienia z żądaniem w trybie procesu sprzedaży lokalu na podstawie art. 16 Ustawy o własności lokalu. W pierwszej kolejności wspólnota mieszkaniowa musi podjąć uchwałę, która uzasadnia spełnienie przesłanek i umożliwi zarządowi wspólnoty wystąpienie z powództwem. Treść artykułu wskazuje na przesłanki, które muszą wystąpić łącznie, aby powództwo było skuteczne:

• zaległość ma charakter zawiniony i długotrwały – minimum 6 miesięcy zalegania z należnymi opłatami;
• wysokość zaległości musi stanowi obiektywne zagrożenie dla interesu ekonomicznego wspólnoty mieszkaniowej, ale jej wysokość może być niewielka w porównaniu z wartością lokalu mieszkalnego;
• zaległość musi istnieć w chwili zakończenia rozprawy;

Wystąpienie z powództwem nie jest uzależnione od wykorzystania przez wspólnotę mieszkaniową innych środków prawnych opisanych w treści artykułu. Przesłanką nie jest też wystąpienie z powództwem o zapłatę należności oraz stwierdzenie przez komornika bezskuteczności egzekucji prowadzonej przeciwko dłużnikowi.

Podsumowanie

Proces dochodzenia należności przez wspólnotę mieszkaniową jest wieloetapowy i wymaga przestrzegania określonych procedur prawnych. Ważne jest, aby działania te były podejmowane z zachowaniem ostrożności i zawsze w granicach prawa, aby nie narazić wspólnoty na dodatkowe koszty czy odpowiedzialność prawną. W każdym przypadku, zaleca się konsultację z prawnikiem, który może doradzić najlepsze działania w danej sytuacji i pomóc w ich prawidłowym przeprowadzeniu, w tym w szczególności sporządzić regulamin windykacji należności, ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty oraz poprowadzić postępowanie sądowe.

Nasza kancelaria wspiera klientów we wszelkich kwestiach związanych z obsługą prawną wspólnot mieszkaniowych, w tym w procesie windykacji należnych opłat.

Autor: Oskar Weigel, Współpraca: Mateusz Staszek