Ryzykowna umowa (pod)najmu

On 05/11/2018 by admin in Blog

Jako prawnicy czasem musimy zniszczyć czyjeś marzenia. Za pieniądze. 

Jakiś czas temu analizowaliśmy sprawę dla jednego z naszych klientów (z oczywistych względów szczegóły musimy ograniczyć). Klient ze względu na powiększanie się zespołu planował zmienić biuro. Znalazł miejsce, które wydawało się spełnieniem marzeń. Ustawienie pomieszczeń odpowiadało jego działalności. Budynek był w popularnej okolicy z masą kawiarni i innych lokali. Miejsce było więc idealne, zarówno z punktu widzenia użyteczności, jak i employer brandingu. Realizacja marzeń wymagała więc tylko zawarcia umowy najmu i zainwestowania kilkuset tysięcy złotych w dostosowanie lokalu. Klient przekazał nam temat, mając nadzieję, że pomożemy szybko zweryfikować prawne kwestie inwestycji, pomagając przy tym w komunikacji z drugą stroną.

Okazało się jednak, że sytuacja nie jest wymarzona – jak to często bywa w podobnych przypadkach, umowa najmu nie byłaby zawierana z właścicielem, a z najemcą, który podnajmowałby tylko lokale. Nie było możliwości kontaktu z właścicielem, a umowa podnajmu miała być zawarta na niecałe 2 lata. Z dokumentów nie wynikała gwarancja kontynuacji najmu, a umowa wyraźnie wskazywała, że nie jest przewidywany zwrot nakładów na lokal. Co więcej, zgodnie z prawem, w przypadku wypowiedzenia umowy najmu, wygasają również umowy podnajmu.

W skrócie więc, klient miał zainwestować kilkaset tysięcy w przeniesienie się do lokalu, co do którego nie miał żadnej gwarancji, że będzie w nim w dłużej niż 2 lata i że w razie końca najmu otrzyma jakikolwiek zwrot tych pieniędzy. Rekomendowaliśmy więc niezawieranie umowy na tych warunkach, a możliwości negocjacji problematycznych kwestii nie było.

Klient pierwotnie żałował trochę, że nic nie udało się poradzić odnośnie tego tematu. Wydawało się, że może w drodze negocjacji uda się jakoś ograniczyć ryzyko. Dziwił się, że równocześnie w tej samej lokalizacji pojawiają się kolejne firmy, co kontrastowało ze wskazywanymi przez nas zagrożeniami.

Umowy jednak ostatecznie nie zawarto. Około półtora miesiąca później pojawiła się wiadomość, że właściciel nieruchomości kompletnie zmienił plany co do niej. Okazało się, że przestrzeń biurowa ma być zmieniona na hotel, a operatorowi nieruchomości nie zostanie przedłużony najem. O ile więc marzenie o wprowadzeniu się do tego lokalu nie spełniło się, to klient nie zmarnował również kilkuset tysięcy złotych na lokal, z którego szybko musiałby się wyprowadzić.

W ramach naszej działalności regularnie zajmujemy się analizą umów najmu. Nawet w przypadku umów z korporacjami obsługującymi wielkie biurowce często istnieje pewne pole do negocjacji. Nawet, jeżeli go nie ma, to istotne jest co najmniej wskazanie najważniejszych obszarów ryzyka dla klienta. A podstawowa rzeczą jest sprawdzenie, czy w ogóle o zawarciu umowy najmu wiążącej się często z dużą inwestycją rozmawiamy z właścicielem nieruchomości, a jeśli nie, to czy mamy jakąkolwiek gwarancję, co się stanie, kiedy właściciel uzna, że chce zmienić przeznaczenie nieruchomości.