Ostatnia szansa na niższą opłatę przekształceniową

On 12/12/2018 by admin in Blog

Od 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Z uwagi na fakt, że wysokość opłaty związanej z przekształceniem ma być równa dwudziestokrotności opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywała w dniu takiego przekształcenia, kwestia aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego pozostaje niezwykle aktualna. Z tego też powodu jednostki samorządu terytorialnego wysyłają do użytkowników wieczystych wypowiedzenia dotychczasowych opłat za użytkowanie wieczyste ich gruntów, próbując podwyższyć opłaty jeszcze przed końcem 2018 roku. Jest to o tyle istotne, że opłata związana z przekształceniem jest wprost powiązana z ostatnią obowiązującą opłatą za użytkowanie wieczyste.

Ceny nieruchomości spadają, a opłaty za użytkowanie wieczyste potrafią rosnąć nawet o kilkaset procent z roku na rok. W przypadku podwyżek opłat użytkownicy wieczyści powinni odwołać się od tych decyzji. W każdym wypadku możliwe jest bowiem zakwestionowanie zaproponowanej podwyżki. Otrzymane od np. gminy pismo jest bowiem tylko propozycją nowej opłaty. Nie zawsze wysokość podwyżki jest uzasadniona. Ważny jest też termin – mamy na to tylko 30 dni od doręczenia decyzji podwyższającej opłatę – nie można zatem zwlekać!

Problem dotyczy nie tylko właścicieli domów jednorodzinnych. Na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste znajdują się też budynki wielorodzinne – wtedy poszczególnym właścicielom mieszkań przysługuje udział w prawie użytkowania wieczystego. Co więcej, jeśli jesteście posiadaczami spółdzielczego prawa do lokalu, to w tym przypadku użytkownikiem wieczystym jest spółdzielnia. To ona może odwoływać się od podwyżki w imieniu swoich członków. Dla spółdzielni problem ten jest szczególnie dotkliwy, bo w ich użytkowaniu wieczystym są nie tylko grunty pod budynkami, ale także np. tereny zielone. Użytkownik wieczysty, w odpowiedzi na pismo, powinien w ciągu 30 dni od doręczenia wypowiedzenia złożyć wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego o ustalenie, że wzrost opłaty jest nieuzasadniony – według doświadczenia kancelarii prawnej JWMS nową opłatę można obniżyć nawet o 50%.

Użytkownik wieczysty powinien zwrócić szczególną uwagę także na wkład finansowy zainwestowany przez siebie w infrastrukturę na użytkowanym gruncie. Niektóre z poniesionych nakładów mogą być zaliczone na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a zaktualizowaną.

Dodajmy, że ustawa zakłada bonifikatę w przypadku jednorazowej spłaty całej należności. Gdy grunt należy do Skarbu Państwa, a opłata jednorazowa zostanie wniesiona w roku, w którym nastąpiło przekształcenie, z samego prawa należna będzie 60-procentowa ulga. Jednak w kolejnych 5 latach wysokość bonifikaty będzie malała o dziesięć punktów procentowych rocznie. Zaś w przypadku gruntów należących do samorządów terytorialnych to gminy, powiaty czy województwa będą określały wysokość takiej ulgi. Dlatego właśnie tak istotne jest kwestionowanie nowo ustalonej opłaty. Dla przykładu, gdyby dotychczasowa opłata za użytkowanie wieczyste w wysokości 1.400 zł. wzrosła do 3.900 zł, a użytkownik wieczysty zaakceptowałby bez sprzeciwu podwyżkę, udział we własności gruntu kosztowałby 78 tys. zł. Ale gdyby udało się wywalczyć w SKO redukcje podwyżki o połowę (do 2.650 zł), można zaoszczędzić nawet 25.000 zł. Co kluczowe, po 1 stycznia 2019 roku nie będzie możliwości aktualizacji wysokości opłaty przekształceniowej. Opłata podlegać będzie jedynie waloryzacji – bez znaczenia pozostanie realna wartość nieruchomości.

 Autor tekstu:
Jędrzej Brzykcy

Współpraca:
Mateusz Staszek, radca prawny