Zmiany odpowiedzialności solidarnej inwestora za zobowiązania generalnego wykonawcy.

On 18/05/2017 by admin in Blog

Dzisiejszy wpis powinien zelektryzować wszystkich, którym bliska jest branża budowlana, a w szczególności deweloperów i wszystkich tych, którzy zajmują się realizacją inwestycji budowlanych.

Otóż 9 marca tego roku Sejm uchwalił ustawę mającą wprowadzić spore zmiany w zakresie odpowiedzialności dewelopera za długi generalnego wykonawcy wobec jego podwykonawców. Obecnie tekst ustawy zmieniającej m.in. kodeks cywilny przekazano do Senatu, ustawa ta znana jest pod roboczym tytułem: „pakiet wierzycielski” i dotknie także innych aktów prawnych.

Dla przybliżenia problemu przypominamy, że obecnie odpowiedzialność inwestora jest uzależniona od tego, czy inwestor wyraził zgodę na podwykonawcę zgłoszonego przez generalnego wykonawcę. Za równoważne z wyrażeniem zgody uznaje się niezgłoszenie na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń w ciągu 14 dni od przedstawienia mu takiej umowy przez wykonawcę. Do tej pory duże wątpliwości wzbudza interpretacja pojęć: „sprzeciw” i „zastrzeżenia”. Istnieją rozbieżności w wyrokach sądów co do tego, czy są to pojęcia tożsame, i dokonanie której z wyżej wskazanych czynności przez dewelopera należy uznać za wystarczające do powstania solidarnej odpowiedzialności inwestora za długi generalnego wykonawcy wobec podwykonawców.

Omawiana nowelizacja kodeksu cywilnego wprowadza nieco dokładniejsze regulacje w tym zakresie. W nowym brzmieniu przepisów solidarna odpowiedzialność dewelopera powstanie, o ile szczegółowy przedmiot prac, jakie ma wykonać podwykonawca, zostanie mu zgłoszony, chyba że w ciągu trzydziestu dni od dnia doręczenia inwestorowi zgłoszenia inwestor złoży podwykonawcy i wykonawcy sprzeciw wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę. Alternatywnie, by powstała solidarna odpowiedzialność dewelopera, wystarczające będzie określenie w umowie między deweloperem a generalnym wykonawcą szczegółowego przedmiotu robót, jakie mają zostać wykonane przez konkretnego podwykonawcę. Solidarna odpowiedzialność inwestora będzie według nowych regulacji ograniczona do wysokości wynagrodzenia, jakie ma otrzymać generalny wykonawcy za prace powierzone danemu podwykonawcy.

Pozytywnie należy ocenić wydłużenie okresu na złożenie sprzeciwu przez inwestora (z 14 do 30 dni), usunięcie pojęcia „zastrzeżenie” oraz wprowadzenie wymogu (pod rygorem nieważności) pisemności zgłoszeń. Jednakże pozostawienie konstrukcji domniemanej zgody na podwykonawcę należy uznać za niekonsekwencję ustawodawcy, który zmarnował świetną okazję, by pozbyć się regulacji rodzących w praktyce wiele sporów.

Określenie górnej granicy odpowiedzialności inwestora należy uznać za krok w dobrym kierunku, aczkolwiek ta zmiana ma kosmetyczny charakter, gdyż i tak najczęściej podwykonawcy dochodzą od inwestorów niewypłaconego im wynagrodzenia w wysokości nieprzekraczającej odpowiednie wynagrodzenie generalnego wykonawcy za dany zakres prac. Zdecydowanie negatywnie należy ocenić brak wyraźnego wyłączenia przez ustawodawcę spod solidarnej odpowiedzialności inwestora zobowiązań wykonawcy wobec dostawców czy też podmiotów wykonujących prace na podstawie umów o dzieło. Taka regulacja jest bardzo pożądana, gdyż obecnie sądy stosują rozszerzającą wykładnie przepisów, która często prowadzi do uznania umowy dostawy czy umowy o dzieło za umowę o roboty budowlane, co negatywnie rzutuje na stabilność finansową wielu inwestycji.

Wejście powyższych zmian w życie jest planowane na 1 czerwca 2017 r.

Autorzy: Mateusz Sabat i Mateusz Staszek

Kontakt: Mateusz Staszek, +48 664 461 985, m.staszek@jwms.pl